高额债务下,高管信心动摇,正荣地产天时地利人和皆不在!
2019-11-27 06:35:00
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  编辑 | 谢治贤

  出品 | 于见(ID:mpyujian)

  2019年以来,正荣集团人员变动频繁。正荣地产原总裁王本龙辞职后不久,其法定代表人于11月18日由王本龙变更为刘伟亮。同时,正荣产业发展集团副总裁、正荣商业董事长肖春和也已确认辞职。现正荣地产副总裁田永胜正在与肖春和进行工作交接,并加入产业发展集团核心管理层。

  值得注意的是,上述离职的高管还只是一部分。另外还有正荣集团副总裁林勇、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣集团及正荣地产人力资源总经理王志成、正荣地产副总裁刘翔等多位高管也于2019年先后离职。

  上市一年多以来,内部人员大规模调整,高管频繁变动。正荣地产到底怎么了?

  盈利能力堪忧

  杰克马说:“一个不赚钱的企业是不道德的。”不知道把这句话放在正荣地产上是否合适。

  报告显示,2019年上半年,正荣地产实现营业收入136.48亿元,同比增长10.82%;归属于母公司股东利润9.33亿元,同比增长11.07%;但在光鲜的数据背后,正荣地产陷入了利润持续疲软的尴尬境地,营入和利润都没有增加。

  据正荣地产年报显示,近年来,正荣的净利率和毛利率一直保持在较低水平,并有下降趋势。从2015-2018年和2019年上半年的盈利情况看,公司毛利率在20%左右波动,净利润率低于10%,但均未超过2015年水平。

  此外,根据中国30强房地产上市公司数据,2018年房地产G30企业平均毛利率为27.39%,平均净利率为13.71%。与之相比,正荣地产远低于房地产G30企业的水平。

  与千亿同级房地产企业的盈利表现相比,2018年泰禾集团、富力地产、中国金茂、世茂地产的毛利率分别为29.00%、36.37%和36.85%、30.00%,其中雅居乐高达43.90%。

  净利润率方面,新城控股、中国金茂、首开股份和融信中国在2018年分别为14.14%、15.70%、14.90%和10.10%。其中雅居乐也实现了19.40%,盈利能力也较正荣地产为高。

  从毛利表现来看,正荣地产也远远落后于同级房地产企业。根据2019年半年报,世茂地产、中国金茂、富力地产和雅居乐的净利润分别达到75.69亿元、73.77亿元、41.70亿元和83.58亿元,而正荣地产当时只有22.33亿元。

  至于盈利能力下降,低于同行业的原因,无非是正荣地产高价位拿地,却不得不低价位售出的模式。

  年报显示,正荣地产2018年土地平均收购价格由2017年的4557元/平方米上涨至4829元/平方米。与2017年相比,2018年土地收购价格同比增长5.97%。

  正荣地产的土地收购成本高于前50名房地产企业的平均值。中指研究院数据显示,2018年全国房地产企业50强平均拿地价格为4409元/平方米。

  在土地收购成本上升的同时,平均售价却在下降。正荣地产2017-2018年和2019年10月平均销售价格分别为18484元/平方米、16762元/平方米和15400元/平方米。

  土地收购成本价在上涨,而销售价格却在下降。一增一减,正荣地产的盈利空间必然缩小,盈利能力也呈显著下降趋势。

  高额债务下,高管信心动摇

  上市后,正荣地产踏上了举债之路。

  10月31日,正荣地产宣布,公司将发行总额为3亿美元的优先票据,年利率为9.15%,所得款项净额将用于再次拨付现有债项。

  事实上,自2019年以来,正荣地产已多次进行债务融资,其中美元债务已成为正荣地产最重要的融资渠道之一。除上述融资外,正荣地产还宣布了其它的7项美元融资,总资金19.1亿美元。

  1月16日,正荣地产宣布,计划在2020年增发1.5亿元优先票据;2月12日,计划增发2.3亿元优先票据;3月3日,正荣地产与渣打银行签订购买协议,发行2022年到期、年息9.15%的2亿美元优先债券;3月27日,计划发行2023年到期、年息8.65%的4.2亿美元优先债券;6月13日,计划发行2亿美元优先永续债券,以及8月13日追加1.1亿美元优先票据;9月24日,发行2022年到期的3亿美元优先票据。

  据不完全统计,正荣地产上市不到两年时间,公司在资本市场累计募集资金271亿元。

  尽管募集到了这么多资金,但正荣地产的现金流仍然是负的,甚至在2019年下半年缺口还在加大。数据显示,正荣地产2016年至2018年经营性现金流净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元和-26.64亿元。截至2019年6月30日,正荣地产经营性现金流净额为-77.23亿元。这意味着,正荣地产此时的缺钱效应非常明显。

  2019年,高管相继离职,显示出对正荣地产未来的信心不足。此时,正荣地产的造血能力差又缺钱,恐怕未来的路不好走。

  高价拿地,只能低价售出

  正荣地产1998年从福州起步。2013年开始布局全国,2016年开始转型升级。虽然官网上对转型升级的内容介绍不多,但扩张的步伐非常明显。

  当房地产市场调控于2017年开始后,正荣却依然在加速冲刺:已进入年销售额1000亿元的房地产企业俱乐部,并在全国范围内进行更多的布局。

  2018年,正荣地产实现合约销售1080亿元,同比增长54%,毛利率22.8%,接着制定的2019年的销售目标是1300亿元人民币。

  但正荣地产2019年年中报告显示,公司流动负债总额944.18亿元;金融负债利率支出总额25.59亿元,较去年同期多出近3亿元,毛利率下降20.3%。

  债务压力巨大,正荣地产借钱一方面用来扩张,而另一方面还要借新钱还旧债。

  截至2019年6月30日,正荣地产已在上海、南京、苏州、合肥、天津、济南、武汉、长沙、郑州、西安、成都、福州、南昌、佛山等32个城市开发运营了约167个项目,土地储备面积约2630万平方米。

  与2018年底相比,又新进入4个城市,新增项目近20个。然而,摊位越大,负债率也在逐步上涨。

  特别是到年末后,大型房地产企业的销售回款压力更大,不得不清盘和打折促销。可以说,在这种高价拿地,最后低价卖出的情况下,正荣地产回本和还债压力陡增。

  调控政策屡出,正荣面临挑战加剧

  今年以来,正荣地产在业绩增速放缓后,资金回本情况也面临着极大的考验。

  统计显示,2019年上半年,正荣地产实现销售额586亿元。虽然达到了历史最高值,但增长速度却是历史最低水平。与去年上半年581亿元的销售额相比,只增加了5亿元。对于销售增速下滑,正荣地产表示:千亿规模之后,公司进入了高质量发展期,强调规模、利润和杠杆的平衡,追求高质量发展而不是绝对速度。

  但比销售增速下滑更让人担心的是,上半年正荣在土地市场的表现也很低迷。此前冲击千亿时,正荣迅速扩张,甚至四处举债,而在当前销售市场低迷的情况下,企业需要确保资金安全。

  数据显示,截至2018年,正荣地产净资产负债率由2017年的183.2%下降至2018年的74%,年中总负债1069.86亿元,其中短期负债260多亿元。正荣地产的经营性现金流也连续两年为负,2016年为-26.64亿元,2017年为-42.39亿元。

  同时,房地产业下行压力也加大。2019年以来,虽然年初房地产业有了一点回春,但没有强劲复苏的迹象。现在房地产业处于均衡状态,房地产企业不愿意降价,消费者处于观望状态。

  接近年末,国内房地产企业纷纷采取降价促销的方式来冲业绩,但普遍被消费者忽视。从桂林的碧桂园降价,到杭州万科某楼盘的无人问津,再到绿地控股在天津的降价,无疑意味着中国房地产只涨不跌的局面稍有缓和。

  在这种背景下,随着高管辞职、业绩增速放缓和金融危机的出现,再加上宏观环境的低迷,正荣地产显然在时间、地点和人员上都没有优势,这也必然会引起投资者的注意。

  专业人士表示,今年行业的两大趋势是融资趋紧和融资集中度提高。从行业环境看,今年是房地产企业还债大年,融资收紧。当交易量萎缩时,他们将面临巨大的还债压力。正常的经营策略也只能是降价换量。而政策规定,降价幅度不得超过5%,这意味着不能大幅降价实现易手,这将导致房地产企业在今年可能遭遇不太轻松的一年。

  近年来,房地产业一直强调规模导向,正荣地产也不例外。规模一方面反映了企业的实力,另一方面又与拿地有关。基础规模越小,获得土地的机会就越少。

  但在当前监管规范化的背景下,这种逻辑发生了变化。据中原地产研究中心统计,2019年上半年,我国房地产调控政策达到251次。可见,在一系列密集的调控中,一味追求规模第一,如果发展质量落在后面,无疑相当于在巨浪中“裸泳”。而彼时,正荣地产又将面临新的战略、组织管理和人才建设等多方面的挑战。

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